등기부등본만 믿고 계약하면 안되는 이유와 대처방법

부동산 계약, 누구나 한 번쯤은 겪게 됩니다. 전세든 월세든 매매든 금액 단위가 워낙 크다 보니, 한 번만 잘못 계약해도 수천만 원이 순식간에 사라질 수 있습니다. 그래서 이번 포스트에서는 많은 분들이 “등기부등본만 확인하면 괜찮겠지”라고 생각하지만 실제로는 그게 부족한 이유, 그리고 꼭 확인해야 할 숨겨진 위험 요소까지 정리해드리겠습니다.

등기부등본이 완벽하지 않은 이유

등기부등본은 부동산 계약 전 꼭 확인해야 하는 기본 자료입니다. 소유자가 누구인지, 그리고 근저당, 압류, 가압류 등 권리관계와 등기 말소 여부를 알 수 있습니다. 그러나 문제는 이걸 너무 절대적인 기준으로 믿어서는 안됩니다. 실제로는 등기부등본만 보고 계약했다가 보증금 날리는 사례, 요즘도 계속 나오고 있습니다.

• 등기부등본은 '법적 공신력'이 없습니다.
• 공식 문서처럼 보이지만, 등기소가 책임지지 않습니다.
• 등기 내용이 위조됐거나 허위여도 피해는 세입자·매수자 몫입니다.

즉, 등기부등본은 참고용이지, 보호막은 아닙니다.

교묘한 요즘 전세사기 수법

• 말소된 것처럼 위장된 근저당이 알고보니 유효
• 세입자에겐 '다 해결된 등기'처럼 보여줌. 하지만 은행은 담보권 유지 중 → 집 경매
• 결국 세입자는 보증금 날리게 됨

등기부등본 상엔 멀쩡해 보이는데도, 뒤에서 지뢰처럼 위험이 남아 있는 경우가 있다는 뜻입니다.

진짜 무서운 건 ‘미납 국세’

“아니 집주인이 세금 안 낸 게 나랑 뭔 상관?” 이렇게 말할 수 있지만 사실 진짜 상관 많습니다.

• 집주인이 세금 체납하면 → 국세청이 경매 시 최우선 변제
• 세입자는 그다음 순위 → 보증금 돌려받을 돈 없음

즉, 등기부엔 없는 정보지만 보증금에 아주 직접적인 영향을 줍니다.

미납 국세 확인방법

과거에는 임대인 동의없이 집주인의 미납국세를 조회할 수 없었습니다. 그러나 지금은 다음과 같습니다.

• 계약 전 + 보증금 1천만 원 이하: 임대인 동의 필요
• 계약 후: 동의 없이 집주인 미납국세 열람 가능

즉, 계약 이후에는 집주인의 동의없이 집주인의 미납 국세를 확인할 수 있습니다.

열람 방법

• 세무서 방문하기
• 준비물 : 임대차 계약서, 신분증, 열람 신청서
• 홈택스에서 온라인 신청 후 세무서 방문해도 됩니다.

단, 임대인에게 열람사실이 통보됩니다.

확인해야 할 것, 두 가지 요약

확인	항목 설명
등기부등본	소유권, 근저당, 압류 여부 등 기본 정보 확인
미납 국세 열람	등기부에 안 나오는 핵심 위험요소 / 경매 시 우선순위 영향

마무리

“등기부등본도 확인했는데 왜 보증금을 못 받았는지 모르겠다” → 요즘 진짜 이 질문, 너무 많이 나옵니다.

• 등기부등본은 기본 중의 기본입니다.
• 미납 국세까지 확인해야 ‘진짜 안전한 계약’이 됩니다.

계약 전이라면? 임대인 동의 받고 국세 열람하세요. 계약 후라면? 바로 세무서 가서 확인하시면 됩니다. 보증금 수천만 원이 걸린 문제인 만큼, 조금 귀찮아도 꼭 직접 챙기시길 바랍니다.

등기부등본이 깨끗해도 사기를 당한다? : 등기부등본 확인 시, 주의사항

등기부등본이 깨끗해도 사기를 당한다? : 등기부등본 확인 시, 주의사항