비영리시설 임대차 계약 시 주의사항은?

안녕하세요. 이번 포스팅에서는 상가임대차계약 시 교회, 어린이집, 복지시설 등 비영리시설이 임차인으로 들어갈 경우 주의해야 할 점을 정리해보겠습니다. 상가임대차보호법의 적용 여부와 비영리시설이 처할 수 있는 법적 리스크를 중심으로 살펴보겠습니다.

상가임대차보호법이란?

상가임대차보호법은 상가를 임차해 영업을 하는 사업자들의 권리를 두텁게 보호하기 위해 마련된 법입니다. 대표적인 보호 조항으로는 다음과 같은 권리가 있습니다.

• 10년간 계약갱신청구권
• 권리금 회수 기회 보장
• 우선변제권 및 대항력 확보

이 법의 취지는 임차인이 안정적으로 영업을 이어갈 수 있도록 돕는 것입니다. 하지만, 비영리시설은 상가임대차보호법의 적용 대상에서 제외됩니다.

비영리시설 특징

상가임대차보호법은 ‘영업 목적’으로 사용하는 상가건물만 적용 대상에 포함합니다. 즉, 사업자등록 대상이 아니거나 주로 비영리 목적으로 사용하는 경우, 상가임대차보호법의 혜택을 받을 수 없습니다. 

1) 적용 제외 사례

• 교회, 사찰 등 종교시설
• 어린이집, 복지시설
• 장애인 및 노인복지시설

2) 이로 인해 발생하는 주요 불이익

• 계약갱신청구권이 없기 때문에 10년간 계약 연장을 요구할 권리가 없습니다.
• 권리금 회수 기회를 상실합니다.
• 우선변제권 및 대항력을 확보하기 어렵습니다. 전세권 설정 등 별도 절차가 필요합니다.

비영리시설의 임대차 계약 주의사항

1. 임대차계약 체결 시 협상 포인트

비영리시설로 사용하려는 경우, 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하므로 계약 체결 시 임대차 기간, 차임 조건 등을 꼼꼼히 협의해야 합니다.

• 임대차기간: 충분히 긴 기간으로 설정
• 차임 조건: 임차인의 상황에 맞는 조건 협상

2. 전세권 설정 등기로 대항력 확보

• 상가임대차보호법 적용 상가의 경우, 사업자등록과 확정일자만으로 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
• 하지만 비영리시설은 전세권 설정등기를 통해서만 이러한 권리를 가질 수 있습니다.
• 임대인의 동의가 반드시 필요하므로, 임대차계약서에 전세권 설정등기 협조 조항을 명시하는 것이 중요합니다.

3. 영리사업 일부 병행 시 사업자등록

비영리시설이라도 일부를 영리 목적으로 사용하면 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

• 교회가 시설 일부를 카페나 식당으로 운영
• 어린이집이 일부 공간을 임대

이와 같은 경우 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

4. 실행 팁

• 임대차계약서에 비영리시설과 영리시설의 사용 목적을 명확히 기재
• 전체 임대차목적물을 영리 목적으로 사용하는 것으로 명시하여 법 적용 범위를 확대

마무리

비영리시설로 상가를 임대하려는 경우, 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 경우가 많습니다. 따라서,

• 임대차계약 체결 시 조건 협상
• 전세권 설정등기를 통한 대항력 확보
• 영리사업 일부 병행 시 법 적용 확대

위와 같은 방법을 통해 사전에 법적 리스크를 최소화해야 합니다. 이 글이 비영리시설 관계자나 임대차계약을 준비하는 분들께 유용한 정보가 되길 바랍니다.

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