임대차 계약 종료/시작 시, 집주인이 해야할 일

임대차 계약이 종료될 때는 원상회복 문제와 명도 절차가 자주 다툼의 원인이 됩니다. 임대인과 임차인이 모두 불필요한 분쟁을 피하고 문제를 원활하게 해결하려면 몇 가지 중요한 점들을 미리 대비해야 합니다. 이번 포스팅에서는 임대차 계약 종료 시 임대인이 주의해야 할 사항들을 살펴보겠습니다.

1. 임대차 시작 당시, 내부 상태 기록하기

임대차 계약이 시작될 때, 집 내부 상태를 사진과 동영상으로 남겨두는 것이 매우 중요합니다. 임차인이 집을 몇 년간 사용하면서 자연스럽게 생기는 생활 기스나 노후화는 배상받기 어렵지만, 그 범위를 넘어서는 손상은 수리비를 청구할 수 있습니다. 따라서, 임차인이 집을 사용하기 전과 후의 상태를 비교할 수 있도록 명확한 증거를 마련하는 것이 필요합니다. 계약이 끝나고 나서 집 상태를 두고 분쟁이 발생할 수 있으므로, 계약 시작 당시 상태를 잘 기록해두면 문제 해결에 도움이 됩니다.

2. 명도(인도) 절차의 주의사항

계약이 만료되었거나 임차인이 월세를 2회 이상 미납한 경우, 임차인을 나가게 할 사유가 생깁니다. 하지만 이 경우에도 임차인이 스스로 이사하지 않으면, 임대인이 임의로 이사를 진행할 수 없습니다. 임차인을 집에서 나가게 하는 절차, 즉 명도를 강제로 하기 위해서는 집행권원이 필요합니다. 계약만으로는 명도 강제집행이 불가능하며, 명도소송을 제기하여 판결문을 받아야 집행권원이 생기게 됩니다. 명도소송은 6개월에서 1년까지 소요될 수 있으니, 문제가 발생했을 때 바로 대응해서 준비하는 것이 중요합니다.

3. 명도소송 없이 명도 집행을 가능하게 하는 방법

임대인이 명도소송 없이 명도 집행을 가능하게 하는 방법도 있습니다. 임대차 계약을 할 때, 제소전화해 결정을 받아두는 것이 하나의 방법입니다. 제소전화해란, 분쟁이 발생하기 전에 법원에서 미리 판결을 받는 절차로, 이 결정이 있으면 별도의 소송 없이 명도집행을 할 수 있게 됩니다. 단, 제소전화해는 임차인의 동의가 있어야만 가능합니다. 따라서 임차인들이 선호하는 인기있는 집의 임대인이라면, 제소전화해를 전제로 한 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 미리 집행권원을 확보해 놓을 수 있어, 나중에 문제가 생겼을 때 강제집행이 가능해집니다.

4. 문제 발생 시 신속한 대응

임차인이 월세가 밀렸을 때는, 종종 임대인이 사정을 봐주고 몇 달 더 기다려주는 경우가 있습니다. 하지만 임차인이 밀린 월세를 결국 납부하지 못하면, 명도소송을 진행해야 하는 상황까지 갈 수 있습니다. 이때, 보증금에서 밀린 월세를 공제하고도 부족한 경우가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 시간이 지체될수록 임대인에게 불리한 상황이 됩니다. 따라서 문제가 발생하면 즉시 변호사나 법무법인을 찾아서 해결방안을 모색하고, 신속하게 실행에 옮겨야 합니다. 지체 없이 대응하는 것이 손해를 최소화하는 방법입니다.

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