부동산 경매 절차 9단계 총정리

부동산 경매에 관심이 있지만 막막하게 느껴지시나요? 이번 포스팅에서는 부동산 경매 절차를 처음부터 끝까지 9단계로 정리해 드리겠습니다. 이 글만 제대로 읽으면 경매가 어떻게 시작되고 마무리되는지 전체적인 흐름을 이해하실 수 있어요.

1. 경매 신청 및 경매 개시 결정

경매는 왜 시작될까요? 가장 흔한 이유는 채무자가 빚을 갚지 못했기 때문입니다. 예를 들어, 은행 대출을 연체하면 은행은 빚을 돌려받기 위해 법원에 경매를 신청합니다. 법원은 채무 상황을 검토한 뒤 문제가 없다고 판단하면 경매를 시작합니다. 이 결정이 내려지면, 등기부등본에 '경매 개시 결정'이라는 문구가 추가됩니다.

2. 배당 요구의 종기 결정 및 공고

이 단계에서는 채권자(돈 받을 사람들)가 법원에 돈을 받을 권리를 요청해야 합니다. 이를 배당 요구라고 합니다. 임차인이 보증금을 보호받기 위해서는 배당 요구를 꼭 해야 하므로, 경매 참여자라면 임차인의 배당 요구 여부를 반드시 확인하세요.

3. 현황 조사 및 감정 평가

경매를 진행하려면 현황조사와 감정평가라는 준비 작업이 필요합니다. 

현황조사 

집행관이 직접 경매 대상 부동산의 상태를 조사합니다. 누가 살고 있는지, 임차인이 있는지, 보증금은 얼마인지 등의 정보를 기록한 현황 조사서를 작성합니다.

감정평가

전문 감정평가사가 해당 부동산의 가치를 평가합니다. 이 평가 금액이 최저 매각 가격으로 설정됩니다. 다만, 감정 평가 시점과 경매 진행 시점의 시세 차이를 고려해 최신 시세를 반드시 확인해야 합니다.

4. 매각 방법 지정 및 공고

법원은 경매 날짜를 정한 후, 이를 법원 사이트와 관련 경매 플랫폼(예: 굿옥션, 대법원 경매 사이트 등)을 통해 공고합니다. 이 단계에서 경매 참여자들은 경매 날짜를 확인하고 입찰 준비를 시작합니다.

5. 매각 실시

경매 당일, 입찰이 진행됩니다. 입찰자는 최저 매각 가격 이상의 금액을 적어 내야 입찰할 수 있습니다. 만약 아무도 입찰하지 않으면 해당 경매는 유찰됩니다. 유찰된 경우 최저가가 일정 비율로 낮아져 다시 경매가 진행됩니다. 지역에 따라 최저가 하락 비율은 다릅니다. 예를 들어, 서울은 20%, 지방은 30%씩 낮아집니다.

6. 매각 결정 절차

낙찰자가 정해지면 법원은 경매 절차에 하자가 없는지 확인합니다. 문제가 없을 경우, 매각 허가 결정을 내립니다. 반면, 하자나 이의가 있을 경우 매각 불허가 결정이 내려질 수 있습니다.

7. 매각 대금 납부

매각 허가가 나면 낙찰자는 법원이 정한 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다. 만약 잔금을 납부하지 않으면, 낙찰자의 보증금은 몰수되고 해당 경매는 다시 진행됩니다(재매각).

8. 소유권 이전 등기 및 부동산 인도 명령

잔금을 모두 납부한 낙찰자는 법원을 통해 소유권 이전 등기를 완료합니다. 이로써 공식적으로 해당 부동산의 소유주가 됩니다. 하지만 여기서 끝이 아닙니다. 해당 부동산에 기존 거주자(소유자나 임차인)가 있다면 명도 협상을 통해 집을 비우도록 해야 합니다. 협상이 어려울 경우, 법원에 강제 집행을 신청할 수 있습니다.

9. 배당 절차

법원은 낙찰자가 납부한 금액을 근거로 채권자와 이해관계인에게 돈을 배분합니다. 배당이 완료되면 경매 절차는 공식적으로 종료됩니다

결론

부동산 경매 절차는 채권자가 경매 신청, 법원이 공고 및 준비, 입찰 및 낙찰, 잔금 납부 후 명도와 배당의 흐름으로 진행됩니다. 이 간단한 흐름만 기억해도 경매를 이해하는 데 큰 도움이 됩니다.

부동산 소유권 보존등기 뜻과 신청자격 및 신청기간

부동산 소유권 보존등기 뜻과 신청자격 및 신청기간