등기부등본이 깨끗해도 사기를 당한다? : 등기부등본 확인 시, 주의사항

등기부등본은 집의 소유권과 권리 관계를 확인할 수 있는 가장 중요한 문서로, 많은 사람들이 이를 통해 안전한 거래를 확신합니다. 하지만, 등기부등본이 깨끗해도 사기를 당하는 경우가 있다는 사실을 알고 계신가요? 등기부등본만 믿고 계약을 진행했는데, 갑자기 집이 경매로 넘어가거나 은행에서 대출과 관련된 소장이 날아오는 일이 발생할 수 있습니다. 도대체 이런 일이 어떻게 일어나는 걸까요? 이번 포스팅에서는 등기부등본이 깨끗해도 사기당하는 이유와 주의사항에 대해 살펴보겠습니다.

등기부등본이 깨끗한데도 사기당하는 경우

전세나 매매계약을 할 때, 등기부등본을 확인하는 것은 기본 중의 기본입니다. 등기부등본은 집의 소유권이나 권리관계를 나타내는 가장 중요한 문서이기 때문에, 누구나 반드시 확인해야 하는데요. 하지만 가끔씩 등기부등본이 깨끗함에도 불구하고 사기를 당하는 경우가 생길 수 있습니다. 정말 말도 안 되는 일처럼 보이지만, 실제로 발생할 수 있는 일입니다. 어떤 경우일까요? 예를 들어, 깨끗한 등기부등본을 믿고 잔금을 치르고 등기까지 마쳤는데, 갑자기 은행에서 소장이 날아오는 경우입니다. 알고 보니 이전 집주인이 대출금을 갚지 않아서 은행이 근저당을 다시 복구하려고 하는 내용인 겁니다.

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어떻게 이런 일이 일어날 수 있을까요?

이전 집주인이 집을 팔기 전에 이미 은행에서 대출을 받았던 것입니다. 원래라면, 대출이 발생하면 등기부등본에 근저당이 설정되어 그 사실이 나타나게 됩니다. 그런데 집주인이 은행 대출금을 갚지 않았음에도 불구하고, 마치 갚은 것처럼 근저당 해지 증서를 위조한 겁니다. 이렇게 위조한 서류를 이용해 등기소에 근저당 말소 신청을 하면, 등기소는 위조된 서류를 알아채지 못하고 등기부등본에서 근저당을 지워주게 됩니다. 이후에 깨끗해진 등기부등본을 보고 계약을 하게 되면 낭패를 보게 되는 거죠. 이런 불행한 일은 위조 서류를 사용한 집주인이 가장 큰 범죄자지만 서류를 제대로 확인하지 못한 등기소도 책임이 없다고는 할 수 없습니다. 하지만 등기소에서 일일이 서류의 위조여부를 검증할 수도 없는 노릇이라 현행법상 이러한 문제를 예방할 방법이 없다는 것이 현실입니다.

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등기부등본 확인 시 주의해야 할 3가지

1. 특약사항 추가

어떻게든 집주인의 사기행위로부터 나를 방어하려면 계약 시 반드시 특약사항에 다음과 같은 내용을 추가하는 것이 좋습니다.

"등기사항 전부증명서를 확인하고 계약한 것으로, 근저당 설정(대출 및 제한물권 설정) 이 없는 상태를 유지하며, 계약일로부터 잔금 및 입주일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지할 것. 이를 위반할 경우 매도인(또는 임대인)은 계약금의 배액을 매수인(또는 임차인)에게 지불하며, 매수인(또는 임차인)은 계약해지를 요구할 수 있다."

2. 부동산 권리 보험 가입 검토

부동산 권리보험은 부동산 권리 하자로 인해 발생하는 손실을 보상해주는 보험입니다. 만약 등기부등본과 관련된 사기나 문제가 발생할 경우, 손실을 보상받을 수 있는 제도이죠. 현재 우리나라에서도 가입할 수 있는 부동산 권리보험이 있으니, 가입을 검토해 보는 것도 좋은 방법입니다. 다만, 보험 가입 전 반드시 보장 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 보장 범위가 다를 수 있고, 보상되지 않는 항목도 있을 수 있으니까요.

3. 등기부등본 말소사항 확인

등기부등본을 확인할 때는 말소된 사항까지 모두 체크해야 합니다. 등기부등본을 말소사항이 포함된 상태로 발급받으면, 기존에 말소된 권리 내용이 빨간 줄이 그어진 채로 나옵니다. 이를 확인해 정상적으로 말소된 것인지 임대인과 협의하고, 필요시 은행지점에 직접 확인하는 것도 중요합니다. 가능하다면, 은행지점에 함께 방문해 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

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