보증금 지키는 최소한의 안전장치 : 최우선변제권 받는 법 및 주의사항

최근 전세사기 사건들이 많이 발생하면서 전세보다 월세를 선택하는 분들이 늘고 있습니다. 보증금이 적기 때문에 월세가 전세보다 안전하다고 생각하시는 분들도 많지만, 월세 계약 시에도 주의해야 할 사항들이 있습니다. 그중 하나가 바로 최우선변제권입니다. 최우선변제권을 정확히 이해하고 계약해야 보증금을 보다 안전하게 지킬 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 최우선변제권이 무엇이고, 최우선 변제권을 얻기 위한 요건과 주의사항에 대해 살펴보겠습니다.

1. 최우선변제권이란?

최우선변제권은 임차인이 거주하는 집이 경매로 넘어가더라도, 보증금 중 일부를 우선적으로 돌려받을 수 있는 제도입니다. 예를 들어 집주인이 돈 문제로 인해 집이 경매에 넘어가면, 낙찰된 금액에서 은행 대출 근저당권금액이 먼저 배당됩니다. 하지만 최우선변제권이 있다면, 은행 대출보다 임차인의 보증금에서 우선적으로 보호받을 수 있는 금액이 설정됩니다.

2. 최우선변제권을 받기 위한 요건

최우선변제권을 받기 위해서는 몇 가지 요건이 있습니다.

• 전입신고 및 점유 요건: 해당 주택에 전입신고를 하고, 집에 점유를 하고 있어야 합니다. 여기서 점유란, 그 집에 실제로 거주하지 않더라도 집의 비밀번호를 알고 있거나 실질적인 통제권을 갖고 있으면 인정됩니다.
• 소액임차인 요건: 소액임차인이란, 각 지역별로 정해진 소액임차인 보증금 범위에 해당하는 임차인을 말합니다. 임차인의 보증금이 소액임차인 보증금 범위 안에 들어와야 최우선변제를 받을 수 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

3. 지역별 소액임차인 보증금 범위 확인 방법

지역별 소액임차인 보증금 범위 확인하는 방법은 간단합니다.

1. 인터넷등기소에 접속합니다.
2. 소액임차인 범위 안내를 클릭합니다.
3. 계약하려는 집이 위치한 지역을 선택합니다.
4. 해당 지역의 소액임차인 보증금 범위와 최우선변제 금액을 확인합니다.

4. 소액임차인 범위에 대한 예시

예를 들어, 계약하려는 집이 서울에 있다면, 소액임차인 보증금 범위는 1억 6,500만 원 이하입니다. 내 보증금이 1억 6,500만 원 이하라면, 소액임차인 범위 안에 해당되므로 최우선 변제권이 인정돼서 최대 5,500만 원까지 보호받을 수 있습니다. 하지만 내 보증금이 1억 7,000만 원이라면 서울시 기준의 소액임차인 범위를 초과하므로, 최우선변제권이 인정되지 않습니다.

5. 주의사항 : 근저당권 설정일자 확인하기

최우선변제권을 받을 수 있다고 생각했지만, 실제로는 못 받는 경우도 있습니다. 이는 월세계약을 하려는 집에 근저당권이 설정되었을 경우입니다. 내가 월세계약하는 시점의 보증금 범위를 살펴본 결과, 소액임차인에 해당하더라도, 근저당권 설정일자가 더 이전이면 그 당시의 소액임차인 범위기준을 적용합니다. 때문에 근저당권 설정 시점의 소액임차인 범위기준을 꼭 확인해야 합니다.

예를 들어, 2023년 12월에 보증금 1억 원으로 월세 계약을 했다고 가정해봅시다. 이때 소액임차인 보증금 범위는 1억 6,500만 원 이하이므로 최우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 집주인이 2016년 1월에 근저당권을 설정한 적이 있다면, 그때의 소액임차인 보증금 범위는 6,500만 원이기 때문에 내 보증금 1억은 소액임차인 보증금 범위를 초과하므로 최우선변제권을 인정받을 수 없습니다. 2023년 12월에 계약해도 2016년 기준이 적용되므로 인정되지 않는다는 말입니다. 따라서 반드시 등기부등본을 발급받아 근저당권 설정일자를 확인한 후, 그 시점의 소액임차인 범위 내에 있는지 확인해야 합니다.

6. 소액임차인 범위를 근저당권 설정일자로 정하는 이유

최우선변제 금액은 시간이 지남에 따라 상향됩니다. 물가가 오르는 것과 비슷한 이치죠. 만약 임차인이 계약하는 시점으로 소액임차인 범위를 정하게 된다면, 근저당권자(은행 등)가 배당받을 금액이 적어져서 손해를 볼 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 근저당권 설정 시점을 기준으로 소액임차인 범위를 정하는 것입니다.

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