등기부등본, 꼭 살펴봐야 하는 부분과 보는 방법

등기부등본이란 집이 지어졌을 때부터 현재까지의 모든 이력을 기록한 문서로, 마치 집의 이력서라고 할 수 있습니다. 이 문서에는 집을 누가 지었는지, 언제 집주인이 바뀌었는지, 그리고 그동안 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 등의 정보가 모두 기록되어 있습니다. 임대차 계약이나 매매 계약을 할 때 반드시 확인해야 하는 문서이기도 하죠. 그렇다면 등기부등본은 언제 확인해야 하고, 어떤 부분을 중점적으로 봐야 할까요? 이번 포스팅에서는 등기부등본을 확인하는 방법과 주의사항에 대해 살펴보겠습니다.

1. 등기부등본은 언제 확인해야 할까?

임대차 계약을 하는 날, 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 그리고 이사하는 날에도 다시 한번 등기부등본을 출력해서 확인하는 것이 좋습니다. 계약한 날과 이사하는 날 사이에 등기부등본 상의 내용이 변경될 수 있기 때문입니다. 이사하는 날 다시 한번 변동사항이 없는지 꼭 확인하세요.

2. 등기부등본의 종류

등기부등본은 크게 건물, 토지, 집합건물 등기부등본으로 나뉩니다. 내가 계약하려는 부동산의 유형에 따라 등기부등본의 종류가 달라지므로, 확인해야 합니다.

✅ 단독주택

단독주택은 하나의 건물 전체를 집주인 한 명이 소유한 주택을 말합니다. 여기에는 다중주택, 다가구주택도 포함됩니다. 단독주택의 경우, 토지 등기부등본과 건물 등기부등본을 각각 발급받아 확인해야 합니다.

✅ 공동주택

공동주택은 건물 전체가 아니라 각 호수별로 소유자가 따로 존재하는 주택을 말합니다. 아파트, 오피스텔, 다세대주택이 여기에 해당됩니다. 공동주택의 경우, 집합건물 등기부등본만 발급받으면 됩니다. 토지 등기부등본은 필요하지 않습니다.

3. 등기부등본의 구성

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

• 표제부: 집의 주소 정보가 기록되어 있습니다.
• 갑구: 집의 소유자 정보가 나와 있습니다.
• 을구: 집의 소유권 외의 권리관계가 기록되어 있습니다. (예: 근저당권, 전세권 등)

4. 등기부등본에서 꼭 살펴봐야 하는 부분

1) 열람 날짜 확인하기

등기부등본 하단에는 열람 날짜와 시간이 기록되어 있습니다. 이 날짜가 등기부등본을 발급한 당일이 맞는지 꼭 확인해야 합니다. 등기부등본의 내용은 하루 사이에도 변동될 수 있기 때문에 무조건 가장 최근의 등기부등본을 확인해야 합니다.

2) 표제부 확인하기

표제부에는 집 주소가 나와 있습니다. 계약서 상의 집 주소와 등기부등본 상의 주소가 동일한지 확인하세요. 특히 아파트나 오피스텔 같은 공동주택의 경우, 소재 지번뿐만 아니라 호수까지 정확히 확인해야 합니다.

3) 갑구 확인하기

갑구에는 집의 소유자 정보가 나와 있습니다. 집주인 인적 사항이 계약서에 적힌 집주인과 일치하는지 확인해야 합니다. 또한, 계약을 진행할 때 계약서 상의 소유자와 실제 계약을 진행하는 사람이 동일한지 신분증을 통해 확인해야 합니다. 그리고 주의해야 할 점은 갑구에 나와 있는 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등의 단어입니다. 만약 이런 내용이 있다면 절대 계약하지 마세요. 이는 집주인이 빚을 갚지 못하고 있거나 또는 소유권 관련 문제가 있는 경우를 의미합니다.

4) 을구 확인하기

을구에는 집의 소유권 외의 권리사항이 기록되어 있습니다. 주로 근저당권, 전세권, 지상권 등이 기재되어 있습니다. 근저당권은 집주인이 대출을 받은 내역을 의미하는데, 근저당권의 채권최고액은 집주인이 빌린 금액을 나타냅니다. 만약 집에 과도하게 많은 근저당권이 설정되어 있다면, 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 을구에서도 주의해야 할 것이 있는데요. 을구에 임차권 등기명령이라는 단어가 보이면 계약을 피해야 합니다. 이는 이전 세입자가 보증금을 받지 못하고 나갔다는 뜻이므로, 해당 집주인은 보증금을 떼먹을 가능성이 큽니다.

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